[이뉴스투데이 박예진 기자] 오세훈 서울시장이 6·1지방선거에서 4선에 성공하면서 신속통합기획, 모아주택 등 이른바 ‘오세훈표 부동산정책’에 속도가 붙을 전망이다.
이와 함께 정비사업 쾌속 추진을 통한 공급량 해소를 기점으로 부풀려진 집값 잡기에도 나설 것으로 보인다.
8일 부동산업계 따르면 서울지역 분양주택의 87.5%가 재개발·재건축 등 정비사업이 차지하고 있는 것으로 나타났다. 올해 서울 공급가구 5만4445가구 가운데 재건축 정비사업 49.6%, 재개발 정비사업 37.9%의 비중을 기록했다.
국토교통부가 지난해 말을 기준으로 발표한 ‘주거용 건축물 현황’ 자료에서도 서울특별시 주거가구 58만5636호 가운데 정비사업이 필요한 20년 이상 노후 건물은 42만8739호로 72% 가량을 차지했다.
이 같은 정비사업 진행이 집값 상승 시그널 역할을 하면서 단기적인 가격 인상 부작용으로 나타날 수 있다는 비판이 나오고 있다.
◇정비사업 추진 가속화…공급 확대 기대감 ‘쑥쑥’
앞서 오 시장은 부동산 관련 공약으로 △신속통합기획 쾌속 추진 △다가구·다세대 밀집지역 내 모아주택·모아타운 추진 △청년 주택 개선 △고품질 임대주택 공급 △3대가 함께 사는 ‘효도주택’ 공급 추진 등을 제시했다.
이에 부동산 관련 공약 5개 중 2개가 정비사업 추진 공약인 만큼 주택 정비사업도 탄력을 받을 것이라는 관측이 나온다.
지난 6일 서울시는 지방선거 이후 첫 부동산 관련 정책으로 하반기 중 모아타운의 층수 제한 완화를 발표했다.
모아타운은 신축?구축 건물이 혼재돼 있어 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내 노후 저층주거지를 하나의 그룹으로 묶어 진행하는 지역 단위 정비방식이다. 모아타운으로 지정되면 지역 내 이웃한 개별 필지를 모아 블록 단위로 공동 개발하는 모아주택을 추진할 수 있다.
이번 개선안으로 2종 일반주거지역 가운데 7층 높이 제한이 있는 지역(2종7층 지역)에서 모아주택 기준을 충족하는 경우 공공기여 없이도 최고 15층까지 층수를 완화할 수 있게 됐다. 하반기에는 조례 개정을 통해 제2종일반주거지역의 층수 제한도 폐지할 계획이다. 현재 제2종일반주거지역은 최고 15층까지로 제한된다.
층수 규제 완화 시 모아주택(가로주택정비사업)의 사업성이 확대되면서 재개발 사업이 속도를 낼 수 있을 것으로 기대된다.
신속통합기획을 통한 정비사업 기대감도 높아지고 있다. 신통기획은 재개발·재건축 속도를 높이기 위해 도입된 제도로, 사업 심의 절차를 간소화해 통상적으로 정비구역 지정까지 걸리는 기간을 5년에서 2년까지 단축시킬 수 있다.
현재 재건축·재개발을 합쳐 압구정아파트지구 2∼5구역, 여의도 시범아파트, 여의도 한양아파트, 잠실장미 1~3, 구로우신빌라 등 50여곳에서 추진 중이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “공공 재건축·재개발에 대한 인센티브가 확대되면서 이에 참여하려는 사업체들이 늘고 있다”며 “정비사업으로 인한 공급물량이 확대되면서 장기적으로 집값의 하향안정화에 대한 기대감이 높아지고 있다”고 말했다.
한편 건축비 인상과 분양가상한제 완화 등이 변수로 작용할 수 있다는 전망도 나온다.
건축비 가산비용 확대와 분상제 인상 등이 이뤄져야 공공 정비사업 참여자가 늘어나 공급 확대로 인한 집값 안정화를 이뤄낼 수 있기 때문이다.
◇재건축·재개발 단지 중심으로 오름세 전망
정비사업이 속도를 내게 되면 단기적인 집값 상승은 불가피하다는 우려도 나온다. 신통기획이나 모아주택이 진행되는 서울 재건축·재개발 단지를 중심으로 집값이 오름세를 보일 수 있다.
아파트실거래가 분석사이트 호갱노노에 따르면 지난해 9월 공모신청을 전후로 장미아파트 3차는 지난해 7월 평균거래가 29억5000만원을 기록했다. 같은 해 5월 평균거래가 25억1000만원 대비 2개월 만에 약 4000만원 올랐다.
여의도한양아파트도 지난해 6월 평균 매매가 19억6000만원으로 5월 18억4250만원 대비 한 달 만에 매매가격이 1억원 이상 가격이 뛰었다.
서울시 측은 53개 재개발·재건축 지역과 모아주택 사업 지역에 대해서 각각 공모일, 관리 지역 지정 시 권리 기준일이 설정돼 있어 고시일 이후 투기세력의 분양권 취득 문제에 완충 방안을 마련해놓은 상태다.
하지만 재건축·재개발 이후 실거주자가 매매거래 시 가격을 올려 판매할 수 있기 때문에 단기적인 가격 인상이 이뤄질 수 있다.
서울시 관계자는 “현재 집값이 오르는 것은 공급 부족이 근본적인 원인이기 때문에 정비사업을 통해 집값 안정화를 목표로 하고 있다”며 “다만 정비사업 완료 이후 매매과정에서 주택가격이 인상되는 부분을 막기에는 어려움이 있다”고 말했다.
일각에서는 오 시장 임기 내에 정비사업을 통한 하향안정화가 사실상 이뤄지기 어렵다는 회의적인 목소리도 나온다.
서울시에서 시행규칙이나 조례 등을 변경해 정비사업을 가속화할 수 있지만 인허가 2년과 공사기간 4년을 합치면 단기간에 공급이 불가능하다는 이유에서다.
김준환 서울디지털대학교 교수는 “공급 확대로 인한 집값 안정화는 실질적으로 이뤄지기 어렵다”며 “재건축·재개발 등 정비사업은 개발호재로 작용해 집값을 올리는 시그널로 작용하는데 이를 막기 위해서는 속도조절 등이 필요해 빠른 공급 확대와 이로 인한 하향안정화는 이뤄지기 어려운 상황”이라고 설명했다.
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